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为什么湖南衡阳真正打响了救市第一枪?

发表时间:2020-02-17 13:05:57  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

第一,

买房补贴+奖励,衡阳17条玩真的!

最近,因为疫情影响,楼市不景气,于是有了救市的呼声浙江、西安、无锡、济南、上海、深圳等地也确实出台了一些与房地产相关的政策,但几乎都是从帮助企业层面出台的政策,比如最直接的就是土地出让金的延缓缴纳。但这些政策被一些人解读为救市,开始对楼市的鼓吹。疫情笼罩,国难当头,这帮人的良心实在是大大的坏了。

但从市场层面,真正救市的,不是没有。湖南衡阳就是一个既有从开发企业层面,又有从市场层面的政策发布,这些举措中,有扎扎实实的刺激楼市的救市行为。

这就是2月14日,经衡阳市委、市政府同意,衡阳市住建局等十个部门共同出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》,一共17条措施,简称“衡十七条”。

在这七十条里,有对购房者的补贴、奖励,还有对开发企业在资金上的支持。

我们来看一下重点:

市财政将实施购房契税补贴和地下车位购买补贴:购买新建商品房(含住宅和非住宅,非住宅不含车位、车库、杂物间)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴,所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴;所缴契税税率为2%以上(含2%)的,由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的,由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴

还进一步扩大人才购房补贴对象范围,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

在义务教育学段,有条件的地方,根据各地招生政策及学位情况,凭商品房买卖合同或不动产证可就近入学。

加大了公积金的利用率,提出开发项目取得商品房预售许可证的,房屋形象进度达到1/5的,预抵押到位后,即可发放个人住房公积金贷款。

降低开发企业土地资金使用成本。对出让的房地产项目用地,可以根据规划分期缴纳土地价款。

房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价、均价、最低价。市发改委会同市住建局对房地产开发企业提报的价格进行明码标价监制,监制后3个月内不予调整。(这一条是否可以理解为不允许降价?)

以上例举只是部分措施,从中不难看出,湖南衡阳是真的在救市。

第二,

救市政策早有,并非因为疫情。

其实,衡阳十部门共同出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》并不是因为疫情而制定的,这份文件早在2019年12月30日就制定好,执行时间也是从2020年1月1日开始。只不过,最近这几天才被推上风口浪尖。

在《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》文件出台后,1月6日,衡阳市自然资源和规划局发布《关于促进房地产市场稳健发展和支持工业企业发展的实施意见》(衡九条),对2020年土地开发总量控制、住宅用地车位配建、不动产证办理作了明确规定。原则上2020年进入市场开发的土地不超过300亩,报规及工程许可不超200万㎡。

要知道,根据衡阳市公共资源交易中心数据,2019年成交面积5605亩,各大房企摘地近2281亩。也正因为2019卖地太多,供应量大,于是“考虑库存较大等因素,实施总量控制”。

同时,衡阳市住房公积金管理中心也发布了关于贯彻执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》的实施细则。

根据该细则,降低贷款首付款比例方面,职工购买首套、第二套自住住房申请使用住房公积金的,贷款最低首付款比例由原来购房总价款的30%、50%分别调整为20%、30%。

调整住房公积金使用政策的相关实施细则。职工购买第二套自住住房,可以申请住房公积金贷款,同时可提取本人及配偶的住房公积金。第二套自住住房属商业银行贷款的,可按规定提取本人及配偶的住房公积金偿还商业银行贷款。

从以上文件的原文中我们也可以看出,以上政策的出台,与疫情没有一毛钱的关系,根本不是因为疫情才出台的相关政策。

第三,

库存压力+楼市下行,衡阳救市主因。

衡阳为什么迫不及待救楼市?因为库存压力,因为楼市下行!

1、库存高企

截至2019年12月底,衡阳市中心城区商品房住宅累计库存量37958套,面积447.83万㎡。根据衡阳市中心城区前12个月月均住宅销量计算,当前住宅库存量去化周期约 17.89个月。

此前有数据,2018年上半年,根据湖南省住建厅的统计结果,衡阳市中心城区库存仅为5.5个月,几乎是供不应求的市场,随后2018年下半年以及2019年的供地增加,衡阳的库存也是越来越高。

面对如此高企的库存,政府简单粗暴的做法,自然想到的是救市(早在2018年12月就有过救市一日游政策,看后文

2、量价齐跌

库存高企,供大于求,想买的又买不起,于是降价,开始出现量价齐跌的现象。有数据统计,2019年全年中心城区住宅累计销售25295套、面积300.46万㎡、金额184.73亿元,同比分别增长-16.65%、-16.16%、-17.34%。(看清楚是负号,应该写成,同比分别下降16.65%、16.16%、17.34%。)

当然,不只是这两个原因,但这两个原因却是主要原因,也是直接原因。

第四,

动不动就救市的衡阳曾经一日游新政。

2018年12月26日,衡阳市房地产业协会发文称,接到衡阳市发改委、住建局通知,衡阳将从2019年1月1日起暂停限价政策。

仅仅一天后,2018年12月27日晚,衡阳市人民政府宣布,鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行的通知》对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷,衡阳市人民政府决定撤销该文件。

从取消限价,到撤销“取消限价”,仅仅只用了一天的时间,这也是让湖南衡阳一天成名。

一点感想,从衡阳的市场情况来看,不管有没有这次疫情,市场下行的压力很大,而本次疫情,又加大了这个压力,未来房企的日子或许更不好过。另外,哪座城市救市,其实从反面也说明,哪座城市楼市的困难已经到了一定程度。而这时候,则是一次买与卖博弈的开始。

责任编辑:房产论坛